Как заработать на субаренде в 2023 году

Несколько лет назад предприниматель из Санкт-Петербурга Игорь Бондаренко управлял продуктовым магазином. В какой-то момент он решил, что не хочет сам развивать отдел овощей и фруктов – и сдал его в субаренду. Потом то же самое сделал с молочным отделом.

Это стало отправной точкой в его бизнес-жизни – проанализировав прибыль от субаренды, он придумал концепцию сублизинга, стал запускать проекты в этой сфере и даже написал книгу. О том, что такое сублизинг и как на нём заработать, Игорь Бондаренко рассказал порталу Biz360.

ru.

Досье

Игорь Бондаренко, 32 года, предприниматель из Санкт-Петербурга, основатель  концепции сублизинга, автор книги «Сублизинг, или как я украл свой бизнес». Окончил юрфак Северо-Западной академии госслужбы. Опыт в сфере предпринимательства — более 10 лет.

В настоящий момент развивает проект мини-рынков  «Фермер», основанный на концепции сублизинга. Суть этой концепции — объединение на одной площади предпринимателей, работающих в смежных сферах, с целью последующей пересдачи площади в субаренду.

За два года превратил «Фермер» из небольшого магазина в федеральную сеть, работающую в Петербурге, Москве, Краснодаре, Нижнем Новгороде, Уфе, Самаре и Тольятти.

Как заработать на субаренде в 2023 году

Как всё начиналось

Почему я вообще стал предпринимателем? Это очень интересная история, из самого детства. Мой отец – предприниматель, он занимается производством технических вещей. Когда мне было восемь-девять лет, он уже занимался бизнесом, а мама работала по найму.

Тогда отец жил не с нами: мы с мамой — в Ленинградской области, а он – в Петербурге.

Когда я приезжал к отцу в гости, то заметил, что в отличие от мамы, которая каждое утро убегала на работу, он никуда не уходил, а спокойно мог остаться дома.

Благодаря этому мы всегда могли как-то интересно провести с ним время – позавтракать вместе, потом заехать к нему на работу, потом ещё поездить по делам.

И мне было жутко интересно, почему отец никуда не уходит по утрам, а мама постоянно спешит на работу. Потом я понял, что это из-за того, что он работает на себя. Наверное, тогда я твёрдо решил, что тоже хочу быть предпринимателем.

Как заработать на субаренде в 2023 году

До создания концепции сублизинга и проектов в этой сфере я уже обладал довольно обширным опытом предпринимательства. Мой стаж в бизнесе — более 10 лет.

Им я занимаюсь ещё со студенческой скамьи, когда мы с командой организовывали мероприятия для молодёжи – арендовали клубы, в которых проводили вечеринки.

Позже я запускал и развивал проекты во многих сферах — от торговли до разработки дизайна.

Все навыки, которые были наработаны за это время, очень пригодились и остаются весьма полезными сегодня. Благодаря им, чтобы придумать и запустить новую компанию, мне порой вообще не нужны никакие деньги. Я могу разработать логотип и фирменный стиль, создать сайт, самостоятельно организовать его продвижение.

Как появилась концепция сублизинга

Сублизинг – новое направление в сфере арендного бизнеса. Я его придумал, взяв за основу принципы маркетинга и бизнеса на субаренде.

Сублизинг основан на идее объединения на одной площади предпринимателей, работающих в смежных сферах, с целью последующей пересдачи площади в субаренду и извлечения прибыли.

То есть ты находишь коммерческое помещение, разрабатываешь концепцию его развития (рынок, магазин, центр услуг и т.д.), после чего привлекаешь арендаторов для реализации этой концепции. На выходе получается полноценный работающий бизнес.

Суть сублизинга – в создании добавочной стоимости. То есть ты не просто снял 200 квадратных метров, разделил их и пересдал подороже. Нет, на этой площади ты создаёшь полноценный бизнес-проект. Это позволяет, с одной стороны, получать прибыль за счёт пересдачи площади в субаренду, с другой – ты всегда можешь продать сам проект как уже готовый и прибыльный бизнес.

Впервые о сублизинге как бизнес-концепции я задумался более 5 лет назад. В то время у меня был небольшой продуктовый магазин «Апрель», в котором я не хотел самостоятельно заниматься фруктами.

Поэтому отдел фруктов я пересдал в субаренду парням из Азербайджана, которые, на мой взгляд, данное направление всегда развивают великолепно. Потом те же люди арендовали у меня ещё один отдел – молочный. При этом весь остальной магазин оставался у меня в управлении.

И тогда я заметил, что аренда магазина обходится в 60 тысяч рублей, а за счёт субаренды этих двух отделов я зарабатываю 80 тысяч.

В тот момент я решил, что такой вариант субаренды – это отличная идея для создания и развития бизнеса в самых различных сферах. Тогда я начал формировать первые гипотезы, связанные с сублизингом.

Как заработать на субаренде в 2023 году

Рассматривал ли я какой-то западный или отечественный проект в качестве ориентира? Нет, сублизинг – это скорее собирательный образ. Конкретного проекта, на который я опирался при разработке его как бизнес-концепции, не было.

Гипотетически сублизинг похож по своей сути на концепцию известнейшего инвестора и предпринимателя Роберта Кийосаки «Богатый папа – бедный папа». Многое в идеях отличается, но основные принципы схожи. Общий смысл в том, что ты берёшь неликвидные вещи и пересдаёшь их по более ликвидной цене.

Чтобы инструмент работал в наших условиях, я исключил все негативные моменты. Например, необходимость приобретать недвижимость, которая значительно увеличивает риски при создании бизнеса. Поэтому можно сказать, что сублизинг – это современная, адаптированная под реалии российского рынка интерпретация идеи «Богатый папа – бедный папа».

В чём суть и преимущества сублизинга

Суть сублизинга — в создании новых ниш. Любой предприниматель всегда сможет, опираясь на принципы сублизинга, найти неконкурентную нишу и построить там бизнес.

Предприниматель – это основной потребитель арендных площадей, создаваемых на принципах сублизинга. Мы организовываем рабочие места для предпринимателей, даём им возможность зарабатывать.

Мы предоставляем конкурентное преимущество, создаём точки, где предприниматели могут сосредоточиться на своей работе, избавившись от необходимости решать сопутствующие ведению бизнеса проблемы. Им не надо заниматься рекламой, охраной, уборкой. Они не тратят своё время на рутинные вопросы. Сублизинг закрывает эту потребность.

В итоге в выигрыше все участники рынка, классический вариант win-win: предприниматели зарабатывают, приносят пользу нам, делают жизнь потребителей удобней, платят налоги государству.

Как заработать на субаренде в 2023 году

Кто наши конкуренты? Всё зависит от того, под каким углом рассматривать конкуренцию. Если, например, смотреть на это с позиции коммерческих помещений, которые необходимы для создания самого проекта, то сублизинг конкурирует с другими проектами за ликвидные площади.

Если рассматривать с точки зрения конкуренции наш основной на сегодня сублизинговый проект – сеть мини-рынков «Фермер», то у него есть прямые конкуренты по продуктовому направлению. Он конкурирует с похожими по формату торговыми точками – аналогичными мини-рынками, небольшими продуктовыми магазинами. Но у «Фермера» как у готового бизнеса, который мы продаём, прямых конкурентов нет. 

Как монетизируется проект

Монетизация здесь максимально понятна и проста. Ты берёшь в аренду квадратные метры в большом количестве, можно сказать оптом, и пересдаёшь их как бы в розницу.

Соответственно, зарабатываешь на разнице. Грубо говоря, арендуешь помещение за 200 тысяч рублей, пересдаёшь его в нарезку за 400 тысяч.

Вычитая затраты на обслуживание, например 50 тысяч, получается прибыль в 150 тысяч рублей в месяц.

Второй способ монетизации – продажа готового бизнеса. В Петербурге стоимость такого бизнеса оценивается в величину, равную 12 месяцам аренды, в Москве — 25 месяцам.

Можно сказать, что сублизинг работает как агентство недвижимости в формате 2.0. Он позволяет зарабатывать деньги не один раз, а постоянно. При этом бизнес на субаренде понятен и стабилен, он не зависит от сезонности и иных факторов. Приобретая сублизинговый проект, ты получаешь ликвидный бизнес, работающий без скачков. Конечно, есть риски, но риски в бизнесе существуют всегда.

Этапы большого пути

В развитии нашего проекта можно выделить четыре этапа. Первым стало создание концепции, которая родилась при пересдаче в субаренду двух отделов в моём продуктовом магазине (о чём шла речь выше).

Вторым этапом было тестирование концепции на продуктовом рынке. В 2014 году мы создали в Петербурге крупный продуктовый рынок — площадью порядка 2000 квадратных метров. Он работал в рамках одного из крупнейших рынков города «Юнона».

Этим проектом я руководил более двух лет, и за это время через меня прошло порядка тысячи индивидуальных предпринимателей, которые обращались с целью снять площади в аренду для ведения бизнеса. Тогда я и понял, какие у арендаторов основные потребности.

Ведь в бизнесе всегда надо исходить из потребностей твоей целевой аудитории.

Следующим важным этапом развития сублизинга стал запуск главного на сегодня нашего проекта в данной сфере бизнеса – сети мини-рынков «Фермер», реализацией которого мы занимаемся сейчас. В его рамках мы, конечно, наделали огромное количество ошибок, но все они помогли понять, куда и как необходимо двигаться.

Читайте также:  Розничный магазин: ставим ценники на товар

Как заработать на субаренде в 2023 году

Следующий этап – написание книги «Сублизинг, или как я украл свой бизнес». Это первое моё авторское пособие по созданию бизнеса, основанного на этой концепции. Кстати, книга уже опубликована и вышла небольшим тиражом.

Наверное, написание книги и стало самым судьбоносным решением для развития проекта. До этого у меня было желание её написать, но она не шла, не получалась. Книга очень помогла, в процессе её создания я смог более глубоко сформулировать гипотезу сублизинга, разработал правила ведения этого бизнеса, начал классифицировать сублизинг на разные типы и т.д.

Команда проекта

Развитием «Фермера» занимается небольшая команда — порядка 15 человек. Кстати, все мы, если можно так сказать, базируемся внутри ещё одного проекта, построенного на принципах сублизинга – юридического многофункционального центра. Это один из наших первых бизнес-проектов в сфере сублизинга, успешно работающих и сегодня.

В команде выстроена довольно простая иерархия, в рамках которой каждый специалист имеет свою зону ответственности.

Есть два моих заместителя — они же соучредители бизнеса: Артём Мельников, он руководит продажами, и Николай Черняк, возглавляющий департамент технического сопровождения.

Также есть семь кураторов, подчинённых Артёму, которые занимаются открытием новых торговых точек «Фермера» в Петербурге и других регионах. Кроме того, у нас есть бухгалтерия и юридический отдел.

Как заработать на субаренде в 2023 году

По формированию команды у нас такая принципиальная позиция: мы не берём людей со стороны. Куратором нашего проекта может стать только человек, открывший свой магазин в нашей сети.

Все в нашей команде открывали свой «Фермер», поэтому отлично знают бизнес изнутри. В остальном у нас максимально партнёрская и дружественная атмосфера. Никакого жёсткого контроля.

У каждого есть свой план и свои KPI, которые он должен выполнить.  

В целом могу сказать, что я очень горжусь своей командой и каждым человеком, который со мной работает.

Каждому из них пришлось пожертвовать своим укладом жизни и своим комфортом, и каждый в какой-то момент уходил со своей работы, чтобы заниматься «Фермером».

А ведь невероятно сложно перестроится, в первую очередь психологически, с работы по найму на ведение бизнеса. В такие моменты каждый перерождается и становится совершенно другим человеком.

Продажи и продвижение

В проекте «Фермер» мы использовали различные инструменты для продвижения и продаж. Пробовали партнёрские программы, тестировали «Яндекс.Директ». За это время я понял, что лучшим инструментом продвижения является публикация честной и качественной информации о себе в интернете.

У «Фермера» есть сайт, профиль в Instagram и канал на YouTube.

На своих корпоративных ресурсах мы постоянно публикуем подробные отчёты о работе магазинов, рассказываем, какой они дают результат, как они открываются, как работает сам проект изнутри.

За счёт этого мы имеем пусть небольшое количество подписчиков, но все они максимально целевые. Каждый из них готов приобрести себе «Фермера». Я, в целом, согласен с мыслью, что если вы сделали хороший продукт, то никакая реклама ему не нужна.

Как заработать на субаренде в 2023 году

Мобильного приложения у нас пока нет. А вот сайт играет одну из ключевых ролей в продвижении, весь трафик мы стараемся направлять на сайт. Там, в свою очередь, максимально детально описаны все аспекты работы «Фермера», с цифрами.

Кстати, был интересный момент, связанный с продвижением «Фермера». Раньше существовал такой инструмент — «Авито.Контекст». Не знаю почему, возможно, недоработка какая-то, но у него были максимально недорогие лиды. Один клик стоил смешные деньги, порядка 10 копеек, а трафик был максимально целевой.

Сервисом пользовались люди, которые готовы были покупать готовый бизнес. Я мог за 100 рублей привлечь порядка 1000 целевых посетителей. Поэтому, когда создавался первый сайт «Фермера», туда заходило нереальное количество людей, был просто сумасшедший трафик, что приносило огромное количество заявок.

Но позже этот сервис закрыли.

Бизнес без ошибок – не бизнес

В развитии проекта я, как и любой другой предприниматель, допустил некоторое количество ошибок. Все они достаточно банальны. На начальных этапах развития «Фермера» было две, скажем так, группы ошибок.

Первая связана с выбором подходящих помещений для открытия новых торговых точек. Нами была разработана серьёзная концепция отбора помещений, но она не работала на 100%.

Иногда локации, удовлетворяющие, на первый взгляд, всем требованиям, оказывались в итоге неподходящими.

Вторая группа ошибок связана с поиском и мотивацией команды. На начальном этапе мы выбрали не самую подходящую систему мотивации, которую сейчас перезапустили.

В целом, считаю, что ошибки – это основной принцип работы в бизнесе. Если ты не совершаешь ошибок, то ты не занимаешься бизнесом. Вопрос в том, что каждую ошибку ты должен совершать только один раз, не более.

Что дальше

Если говорить о развитии концепции сублизинга в целом, то я планирую разработать её более глубоко, более объёмно и более детально. Создать теорию, детализировать правила ведения игры. Всё это для того, чтобы предоставить предпринимателям, которые захотят развиваться в сфере сублизинга, максимальное количество знаний.

Есть желание начать преподавать сублизинг в формате лекционных занятий, возможно, включить его как предмет для изучения в университетах, где готовят будущих предпринимателей.

Как заработать на субаренде в 2023 году

В рамках развития сублизинга моя стратегическая цель – создать максимально детализированный готовый инструмент, через обучение которому пройдёт не менее 100 тысяч человек в России. А затем уже перевести все знания о сублизинге на иностранные языки, чтобы вывести его как новое направление арендного бизнеса на мировой уровень.

P.S. О важном

Моя основная мотивация – вызвать правильный живой интерес к продукту. Я очень люблю грамотно мотивировать людей. Считаю, что деньги – это самый плохой мотиватор. Все, кто работает с нами, – это люди, которые заинтересованы в результате. А деньги – это лишь подтверждение того результата, которого они добиваются. Если они получают деньги, значит, они делают всё правильно.

Больше всего в бизнесе меня заводит возможность создавать результат из ничего. Вот не было у тебя ничего, а ты взял и создал гипотезу, которая превратилась в конкретный результат. И когда ты видишь, что всё работает полноценно без твоего участия, то это вызывает ощущение эйфории.

Как заработать на субаренде в 2023 году

75 ошибок начинающих предпринимателей: опыт бывалых. Скидки и распродажи: полезный инструмент или ловушка для бизнесаКак бороться с сезонным спадом продаж: опыт 15 компаний из разных сфер. biz360

25 сентября 2019

Субаренда: что это, нюансы договора, отличия от аренды

Разбираемся, что такое субаренда, чем она отличается от поднайма и какую недвижимость можно пересдать другим арендаторам

Как заработать на субаренде в 2023 году

Ro_ksyshutterstock

Сдавать в аренду можно не только собственную недвижимость, но и арендуемую. Выяснили вместе с экспертами, как заработать на чужих объектах и как правильно оформить такие отношения.

Юридически субаренда (или поднаем, если речь о жилых помещениях) — это временная переуступка арендатором недвижимости прав на этот объект или на его часть. Такие отношения оформляются письменным соглашением между субарендодателем (тот, кто изначально снимает недвижимость) и субарендатором.

«Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды, — поясняет юрист юридической компании «Генезис» Татьяна Мацукова. — Договор заключается на срок, не превышающий срок основной аренды».

По общему правилу, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (ст. 615 ГК).

Основное отличие от аренды состоит в том, что в большинстве случаев субаренда требует согласия не только арендодателя (которым выступает первичный наниматель), но и собственника объекта недвижимости. «Без согласия на сдачу помещения в субаренду со стороны собственника помещения субаренда будет считаться незаконной, причем согласие это должно быть подтверждено документально», — говорит юрист.

Как сдать недвижимость в субаренду

В субаренду можно сдавать практически любые объекты недвижимости за незначительными исключениями, отмечает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Юридически субаренда практически ничем не отличается от обычной аренды и регулируется теми же самыми нормами Гражданского, Земельного и Лесного кодексов с добавлением нескольких специальных правил», — поясняет эксперт.

Как заработать на субаренде в 2023 году

Если это не запрещено собственником, первичный наниматель может пересдавать другому лицу или организации жилые и коммерческие объекты ( Studio Romanticshutterstock)

Какую недвижимость можно сдавать в субаренду

Если это не запрещено собственником, первичный наниматель может пересдавать другому лицу или организации жилые и коммерческие объекты — помещения или их части, здания и сооружения целиком, имущественные комплексы и земельные участки и т. д. Есть нюанс: в случае если пересдается жилье, заключается договор поднайма жилого помещения.

Читайте также:  Работодателю: как платить за работу ночью

«Помимо традиционных объектов недвижимости, в субаренду могут быть сданы такие объекты, как предприятие (имущественный комплекс в виде зданий, сооружений, земельных участков, иных движимых и недвижимых объектов), машино-места и прочее имущество», — говорит руководитель направления «Коммерческие споры» юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.

Какую недвижимость нельзя сдавать в субаренду

Исключения — государственные и муниципальные лесные участки, которые переданы в аренду по результатом торгов. Субаренда также запрещена в особых экономических зонах (ст. 36 116-ФЗ (ред. от 11.06.2021) «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»), отмечает Татьяна Мацукова.

Нельзя сдавать в субаренду и земельные участки, если они переданы субъектам малого и среднего предпринимательства и включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.

Кроме того, иногда субаренда может быть запрещена самим первоначальным договором аренды, добавляет Илья Бахилин.

«Любые другие объекты недвижимости могут быть субарендованы, и не имеет значения, идет речь о коммерческой недвижимости или об объектах, принадлежащих обычным гражданам, — подчеркивает Татьяна Мацукова.

 — Содержание договора субаренды почти не отличается в зависимости от вида недвижимого имущества. В силу закона различия касаются в основном лишь вопросов согласия арендодателя».

В каких случаях можно сдать недвижимость в субаренду, не говоря об этом собственнику

По общему правилу, соглашение о субаренде может быть заключено лишь с согласия собственника недвижимого имущества. «Законом не установлена форма получения такого согласия, — отмечает Василий Малинин.

 — Лучше всего зафиксировать такое согласие непосредственно в первичном договоре аренды.

Тогда арендатору не потребуется каждый раз получать согласие на субаренду у собственника, а тот не сможет отозвать согласие до окончания срока договора».

Если право на субаренду не отражено в первичном договоре аренды, потребуется отдельное согласие собственника. «Механизм получения такого согласия в законе не прописан — это может быть сделано в любой форме, — говорит Илья Бахилин.

 — Но во избежание возможных споров лучше получить письменное согласие. Обычно оно оформляется письмом за подписью собственника.

Для максимальной юридической чистоты в этом документе необходимо указать данные о первоначальном договоре аренды, а также кем и кому конкретно дается согласие».

Из этого правила есть исключения — они касаются субаренды земельных участков.

«Без согласия собственника, а лишь с его уведомлением, заключать договоры субаренды могут любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства», — отмечает Бахилин.

Но договором аренды земельного участка все же может быть дополнительно предусмотрена необходимость получения такого согласования, добавляет юрист.

«Арендатор предприятия может сдать так в субаренду земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, — делится примером Василий Малинин. — В этом случае, если первичный договор аренды заключен на срок более пяти лет, арендатору достаточно уведомить собственника без получения его согласия».

Как заработать на субаренде в 2023 году

По общему правилу, соглашение о субаренде может быть заключено лишь с согласия собственника недвижимого имущества ( baranqshutterstock)

Договор субаренды

По своим основным пунктам договор субаренды недвижимости почти не отличается от договора аренды, но у него есть несколько специфических особенностей:

  • в договоре субаренды обязательно прописывается, что недвижимость сдается в аренду не собственником. Нужно указать, что первичный наниматель распоряжается объектом на правах аренды, вписать в договор субаренды реквизиты первичного договора аренды и имя собственника;
  • если в субаренду сдается не весь объект недвижимости, а его часть, в договоре максимально точно описывается, что именно передается субарендатору (номер офиса в бизнес-центре, координаты конкретных помещений и т. п.);
  • договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. «Положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правила, что срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 № 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ), — говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. — Договор субаренды, как и договор аренды, подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок от года»;
  • цели использования передаваемого в субаренду имущества должны соответствовать целям, указанным в основном договоре аренды;
  • субарендатор не может получить больше прав и ответственности, чем первичный арендатор. Поэтому, говорит Илья Бахилин, не допускается включать в договор субаренды пункт о том, что субарендатор несет ответственность за состояние недвижимости перед собственником. Эта ответственность остается за первичным арендатором. Именно первичный арендатор отвечает и за своевременное поступление оплаты собственнику, и за коммунальные платежи, и за эксплуатационные расходы;
  • обычно в договоре субаренды прописываются условия его расторжения в том случае, если первичный договор аренды будет расторгнут досрочно. «Можно предусмотреть условие, что при досрочном прекращении договора с первичным арендатором арендодатель обязан заключить договор с добросовестным субарендатором, — говорит Екатерина Кузьмина. — Или стоит предусмотреть условие о сохранении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды в случае заинтересованности в этом арендодателя».

Образец договора субаренды

Как заработать на субаренде в 2023 году Как заработать на субаренде в 2023 году Как заработать на субаренде в 2023 году Как заработать на субаренде в 2023 году

Субаренда как бизнес

Практика «пересдачи» арендуемой недвижимости применяется в разных сегментах и в каждом имеет свои особенности. Этим занимаются не только компании, но и физические лица. Юридические лица платят с доходов от субаренды НДС в размере 18% (безотносительно того, кому сдается недвижимость — компании или физлицу).

Если же недвижимость пересдается физическим лицом, оно должно оформить индивидуальное предпринимательство, а если речь о жилье — выбрать между ИП и самозанятостью.

Пересдача коммерческой и жилой недвижимости регулируется немного по-разному. В первом случае заключается именно договор субаренды, во втором — поднайма жилья.

Как заработать на субаренде в 2023 году

Поднаем жилья как бизнес сейчас не очень распространен ( Joyseulayshutterstock)

Илья Бахилин, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:

— Правила об аренде, включая субаренду, не распространяются на жилые помещения, которые сдаются гражданам для целей проживания (квартиры, комнаты, жилые дома).

В этих случаях вместо договора аренды заключается соглашение о жилищном найме, а вместо субаренды — договор поднайма жилого помещения.

В случае спора любой суд будет применять именно нормы об этих договорах, которые помимо Гражданского кодекса содержит также Жилищный кодекс РФ.

В целом поднаем схож с субарендой, хотя и имеет свои существенные особенности. Важнейшим условием его заключения является соблюдение нормы общей площади жилого помещения на одного человека (в Москве это 18 кв.

м на одного человека).

А если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире, занимаемое по договору социального найма, помимо согласия наймодателя также требуется согласие всех нанимателей и проживающих с ними членов семей.

Субаренда коммерческой недвижимости сейчас особенно распространена в сегменте стрит-ретейла, говорит заместитель директора департамента стрит-ретейла Colliers Валерия Гвоздева. Основные преимущества, которые дает субаренда коммерческих помещений, по словам эксперта, это:

  • снижение финансовой нагрузки на арендатора за счет партнера;
  • рост ставки за 1 кв. м для собственника (небольшие площади сдаются по более высокой ставке);
  • возможный рост товарооборота, если в локации формируется удачная коллаборация бизнесов.

Основной минус таких отношений, как говорит руководитель департамента брокериджа компании RRG Светлана Ярова, риск досрочного прекращения первичного договора аренды и потеря интересной локации субарендатором.

«Субаренду очень и очень не любят арендаторы, сегодня уже довольно много компаний, которые совершенно не готовы рассматривать такие помещения, — говорит Светлана Ярова.

 — Исключения есть, но схема должна быть прозрачной: например, компания взяла в аренду полностью все площади первых этажей в ЖК как управляющая компания и сдает их в субаренду».

Генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков отмечает, что и первичные арендаторы рискуют, сдавая помещения в субаренду. «Сейчас из-за локдаунов и других ограничений в нашем окружении таким бизнесом уже никто не занимается. По нашим оценкам, этот рынок сократился на 70%.

Это связано с двумя основными факторами. Во-первых, стало значительно меньше арендаторов. Особенно это касается торговых помещений. Во-вторых, арендные ставки пошли вниз. Основные риски — досрочный съезд арендатора, длительный поиск арендатора.

В этом случае арендную ставку первичному арендатору придется закрывать собственными силами».

Поднаем жилья как бизнес сейчас не очень распространен, говорит управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. Чаще этой схемой пользуются арендаторы, которые хотят разделить расходы на оплату квартиры — и в большинстве случаев отношения с поднанимателем не оформляются документально.

Если поднаем рассматривается как вид предпринимательской деятельности, одна квартира неинтересна, их должно быть несколько: хотя бы три — пять, лучше десять, бывает и до двадцати. К нам такие запросы поступали, но мы с ними не работаем, — говорит эксперт.

Читайте также:  Как ИП перейти с УСН на патент

 — Обычно квартиры подбираются не в самом хорошем состоянии, сдаются на длительный срок (три — пять лет) с возможностью пересдавать их посуточно».

Посуточная субаренда квартир как бизнес: права и обязанности сторон, риски, образец договора субаренды на 2023 год

Сегодня все больше людей задумываются о возможности сдавать свою квартиру или помещение в субаренду. Такой вид бизнеса становится все более популярным, особенно в крупных городах. Но каковы права и обязанности сторон, какие риски существуют, и каким образом можно расторгнуть договор субаренды? Эти и другие вопросы мы разберем в данной статье.

В первую очередь, необходимо понять, что такое субаренда. Субаренда — это передача права сдать в аренду свою квартиру или помещение третьей стороне. Это означает, что вы как владелец квартиры можете получать доход от ее сдачи в субаренду. Но стоит отметить, что сдача квартиры в субаренду должна быть оформлена договором, чтобы избежать недоразумений и юридических проблем в будущем.

Какие же права и обязанности имеют стороны при заключении договора субаренды? Во-первых, владелец имеет право заниматься любым другим видом деятельности, несмотря на то, что он сдал квартиру в субаренду.

Во-вторых, арендатор обязан оплатить арендную плату вовремя и заботиться о сохранности имущества внутри квартиры. Кроме того, арендатор не имеет права передавать квартиру третьим лицам без согласия владельца.

Признание договора недействительным и досрочное расторжение

При заниматься субарендой квартиры необходимо учитывать возможность признания договора недействительным и возможность досрочного расторжения.

С точки зрения юридических аспектов, договор субаренды может быть признан недействительным в следующих случаях:

  • Если основной договор аренды жилого помещения был заключен неправомерно или существенные условия основного договора не были соблюдены.
  • Если арендодатель не дал свое согласие на сдачу квартиры в субаренду.
  • Если договор субаренды был заключен с нарушением законодательства или обманом.

При признании договора субаренды недействительным, субарендатор может потерять право на проживание в снятой квартире и возмещение убытков, понесенных арендодателем.

Досрочное расторжение договора субаренды также может произойти в следующих случаях:

  • Неуплата арендной платы в течение установленного срока, предусмотренного договором.
  • Нарушение субарендатором условий договора, таких как размещение в квартире более указанного числа жильцов или существенное повреждение помещения.
  • Опасные или непристойные действия, совершенные субарендатором в квартире.

Расторжение договора субаренды может привести к потере проживания в квартире и потере вложенных средств за предоставление квартиры в субаренду. Поэтому перед заключением договора субаренды необходимо внимательно ознакомиться с его условиями и убедиться в надежности потенциального субарендатора.

Как заработать на субаренде в 2023 году

Перед тем как заниматься субарендой, необходимо тщательно изучить действующее законодательство. В России субаренда жилого помещения регулируется Гражданским кодексом, Жилищным кодексом и другими нормативно-правовыми актами.

Основы юридические правового регулирования субаренды жилого помещения в России таковы:

  • Договор аренды, по которому получена квартира в аренду, является основанием для субаренды.
  • Допуск субаренды требует письменного согласия арендодателя.
  • Субаренда может быть досрочно расторгнута, если арендодатель смягчает условия договора аренды субарендатора.
  • Субаренда может быть признана недействительной, если она нарушает права и законные интересы арендодателя.
  • Субаренда не может превышать срок аренды жилого помещения.

Советуем ознакомиться:  Цены на услуги адвоката по уголовным делам

Занимаясь субарендой, необходимо быть готовым к ряду рисков:

  • Арендодатель может отказать в согласии на субаренду.
  • Арендодатель может требовать дополнительную плату за согласие на субаренду.
  • Субарендатор может не оплачивать аренду или причинить материальный ущерб помещению.
  • Субарендатор может нарушить правила пользования жилым помещением и причинить неудобства соседям.

Важно помнить, что субаренда должна быть взаимовыгодной для всех сторон — арендатора, субарендатора и арендодателя. Перед тем как заняться субарендой, рекомендуется проконсультироваться с юристом и заключить письменный договор субаренды, который будет регулировать права и обязанности сторон.

Можно сказать, что заниматься субарендой может быть прибыльно, но это требует тщательного анализа рынка недвижимости и правовых аспектов. Важно также учитывать риски, связанные с неоплатой аренды или возможными проблемами со субарендаторами. Необходимо также соблюдать все требования законодательства и быть готовым к возможным спорам и судебным разбирательствам.

Договор аренды жилого помещения с правом сдачи в субаренду

Субаренда – это сдача жилой квартиры или иного жилого помещения в аренду субарендаторам. При этом арендатор квартиры становится арендатором по отношению к владельцу квартиры и субарендатором по отношению к новым арендаторам. Субаренда квартир может быть прибыльным бизнесом, однако необходимо знать основы юридических аспектов данной деятельности.

Как заниматься субарендой квартир безопасно?

  • Перед сдачей квартиры в субаренду рекомендуется уточнить у арендодателя право на субаренду и возможность заключения соответствующего договора.
  • Договор аренды жилого помещения с правом сдачи в субаренду должен быть оформлен в письменной форме и содержать все необходимые условия аренды и субаренды.
  • При сдаче квартиры в субаренду следует проверить документы и порядочность потенциальных субарендаторов.
  • Рекомендуется учитывать все риски, связанные с субарендой квартиры, такие как возможность невыполнения обязательств субарендатором или ненадлежащего состояния квартиры после окончания субаренды.
  • При возникновении споров или нарушений условий договора аренды с правом сдачи в субаренду рекомендуется обращаться к юристам, специализирующимся в данной области.

Необходимо помнить, что договор аренды жилого помещения с правом сдачи в субаренду может быть признан недействительным, если суд признает его условия противоречащими законодательству или праву собственности. Также собственник квартиры имеет право на досрочное расторжение договора в случае нарушения арендатором условий договора или законодательства.

Пример договора аренды жилого помещения с правом сдачи в субаренду на 2023 год

  1. Арендодатель: ФИО, паспортные данные, регистрационный адрес.
  2. Арендатор: ФИО, паспортные данные, регистрационный адрес.
  3. Субарендатор: ФИО, паспортные данные, регистрационный адрес.
  4. Помещение, сдающееся в аренду с правом сдачи в субаренду: адрес, общая площадь, количество комнат.
  5. Срок аренды и субаренды: дата начала и окончания.
  6. Размер арендной платы, сроки и порядок ее уплаты.
  7. Обязанности арендодателя и арендатора.
  8. Права и обязанности субарендатора.
  9. Ответственность сторон.
  10. Дополнительные условия и соглашения сторон.

Данное описание содержит лишь основы договора аренды жилого помещения с правом сдачи в субаренду. Рекомендуется проконсультироваться с профессиональным юристом при составлении договора, чтобы учесть все юридические нюансы и минимизировать риски.

Сдача квартиры в субаренду может быть прибыльным делом, но с этим бизнесом связаны определенные риски, которые необходимо учитывать. Важно знать какие права и обязанности имеют стороны, а также какие юридические аспекты нужно учесть, чтобы избежать негативных последствий.

Основы субаренды квартиры заключаются в том, что арендатор имеет право заниматься сданием квартиры в субаренду, если это не противоречит условиям договора аренды.

При этом, стоит учесть, что некоторые договора аренды запрещают субаренду помещения, что делает субаренду недействительным действием.

Поэтому перед тем, как сдать квартиру в субаренду, необходимо внимательно изучить договор аренды и узнать, есть ли такое запретное условие.

Одним из основных рисков сдачи квартиры в субаренду является возможность досрочного расторжения договора аренды. Если арендатор сдаст квартиру в субаренду без согласия арендодателя, последний может признать договор аренды недействительным и расторгнуть его. В этом случае, субарендаторы будут вынуждены покинуть квартиру, а арендатор может понести значительные финансовые потери.

Другой риск сдачи квартиры в субаренду — это сверхнизкая цена аренды, устанавливаемая субарендаторами. Многие пытаются сэкономить деньги и предлагают квартиру по неприемлемо низкой цене, что делает сдачу квартиры по субаренде неприбыльным делом. Перед сдачей квартиры в субаренду, стоит оценить рыночную стоимость аренды и установить разумную цену, иначе можно оказаться в неудобстве.

Чтобы сдать квартиру в субаренду безопасно, необходимо оформить дополнительный договор субаренды. Данный договор должен устанавливать права и обязанности сторон, а также условия использования квартиры. Для обеспечения безопасности и уменьшения рисков, рекомендуется включить в договор следующие положения:

  1. Указать срок субаренды и условия ее продления.
  2. Определить стоимость аренды и порядок ее оплаты.
  3. Описать ответственность сторон за сохранность имущества и возмещение ущерба.
  4. Запретить субаренду помещения третьим лицам без предварительного согласия арендодателя.
  5. Установить порядок уведомления об изменении структуры субарендаторов, если это предусмотрено.

Сдавая квартиру в субаренду, важно заранее оценить риски и принять все необходимые меры для обеспечения безопасности и прибыльности бизнеса. Правильно оформленный договор субаренды поможет избежать многих проблем и конфликтов, связанных с лишением права субаренды или недопустимо низкой ценой аренды.

Ваш комментарий будет первым

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.