Что такое арендный бизнес

Что такое арендный бизнес

В бизнес-квартале «Парк мира» Sminex предлагает различные варианты готового арендного бизнеса. Недавно 64 кв. м продали за 9,3 млн руб. / Максим Стулов / Ведомости

Готовый арендный бизнес (ГАБ) девелоперы активно предлагают частным инвесторам, располагающим сравнительно небольшими капиталами. Можно получить до 12% годовых.

Частников, в свою очередь, интересует пассивный доход – понятный, не требующий ни специфических знаний, ни личного присутствия, ни хлопот.

Суть и главное достоинство ГАБа – это пакетное решение для инвестора: бизнес уже готов и приносит доход, объясняет Елена Орешкина, коммерческий директор «Колди». Коммуналку платит арендатор, вопросами аренды продолжает заниматься либо сам продавец, либо привлеченный им оператор.

«Никаких перевыставленных счетов и встреч с арендатором, – описывает легкость быть рантье Виктория Васильева, заместитель гендиректора по оценке и инвестициям Stone Hedge.

– Приобретение готового арендного бизнеса – это сделка под ключ, которая для инвестора проходит в три этапа: встреча с менеджером на объекте и выбор помещения, подписание договора, получение дохода».

Объекты – это помещения стрит-ритейла или метры в торговых, бизнес-центрах, складах и т. д. Основной объем сделок приходится на жилые комплексы, где частные инвесторы покупают торговые площади на 1–2-х этажах, и на офисные центры, комментирует Иван Татаринов, коммерческий директор Glincom.

Для частников предложение формируется так, чтобы помещение было привлекательно для покупки именно как арендный бизнес: подбирается арендатор, рассчитывается доходность, окупаемость.

«То есть изначально предлагается не коммерческое помещение в чистом виде, а инвестиции под определенную скорость возврата денег», – объясняет эксперт. 

Успех ГАБа во многом зависит от договора, который заключается с арендатором.

Роман Семчишин, коммерческий директор Sminex, считает, что такой договор должен быть «сильным» (этот термин используют в компании), и перечисляет пункты, которые гарантируют арендодателю тот срок окупаемости, на который он рассчитывал.

Соглашение должно предусматривать, что в случае досрочного расторжения арендатор выплачивает компенсацию либо вносит обеспечительный платеж в течение трех месяцев. Второй момент – ставка сохраняется при изменении организационно-правовой формы арендодателя.

Если этот пункт не предусмотрен, договор становится «слабым». Если арендодатель переходит на упрощенную систему налогообложения и перестает платить НДС, арендатор может начать обсуждать снижение арендной ставки, в некоторых случаях это заканчивается судебными разбирательствами, объясняют в Sminex.

ГАБ обходится дороже коммерческого помещения без арендатора, но «переплата» может себя оправдать. По расчетам Семчишина, помещение площадью 120 кв. м с готовым бизнесом будет стоить на 400 000 руб. больше точно такого же, но без арендатора. Средняя арендная ставка за такое помещение – 230 000 руб.

в месяц. Отказавшись от ГАБа и сэкономив, собственник может потерять месяц арендного платежа (эти же 230 000 руб.), потому что потратит это время на поиск арендатора. Затем, сдавая помещение в аренду, он заплатит комиссию брокеру – еще столько же (комиссия варьируется от 70 до 100% от арендной ставки).

Для девелоперов ГАБ – товар не профильный, хотя может приносить хорошую выручку. Тем не менее это нечто большее, чем просто механизм продажи недвижимости, считает Орешкина.

При реализации концептуальных проектов уровнем от бизнес-класса и выше важно не просто продать площади, но и сохранить статус жилого комплекса.

Поэтому девелопер самостоятельно старается формировать и создавать определенный пул из арендаторов с престижными брендами.

ГАБ предлагают и владельцы бизнес-центров, и компании, целенаправленно скупающие нежилые помещения на первых этажах жилых домов или бизнес-центров. Они оборудуют помещения, достраивают отдельный вход, находят арендаторов и продают площади с готовым арендным бизнесом.

По мнению Юрия Тараненко, руководителя направления по работе с коммерческой недвижимостью ГК «Инград», арендный бизнес в жилых домах – один из самых востребованных. Популярны помещения до 120 кв. м под продуктовые магазины, алкомаркеты и экспресс-торговлю.

Сюда же можно отнести аптеки и мясные лавки, фермерские продукты и др. Татаринов выделяет помещения торгового назначения вблизи транспортных или пешеходных потоков. Идеальный лот – расположенный на выходе из метро и небольшой – до 150 кв. м.

В бизнес-центрах в качестве готового арендного бизнеса выступает ритейл на первом этаже, помещения свободного назначения, офисы.

Например, сейчас Stone Hedge предлагает в бизнес-центре Neo Geo (ЮЗАО) офис юридического бюро за 13,6 млн руб. (доходность – 12,8%, окупаемость – 7,8 года), офис IT-компании за 11,9 млн руб.

(доходность – 13,2%, окупаемость – 7,6 года), офис оптовой торговой компании за 16,65 млн руб. (доходность – 14,3%, окупаемость – 7 лет). У Sminex есть варианты в бизнес-квартале «Парк мира». 64 кв. м недавно продавались примерно за 9,3 млн руб.

«Колди» предлагает в МФК Manhattan офис в 867,5 кв. м за 224 млн руб., обещает окупаемость за 10,6 года.

Лучший вариант, считают эксперты, – приобрести несколько помещений небольшого размера: даже если один арендатор съезжает, поток наличности не иссякает совсем, а это важно, если для покупки помещения был взят кредит. Большая площадь позволяет привлечь крупного арендатора, у нее выше доходность, зато мелкие помещения более ликвидны.

В среднем цена входного билета в ГАБ за коммерческое помещение с арендным договором и выполненной отделкой, по оценке Татаринова, начинается от 15–17 млн руб. В Stone Hedge готовый арендный бизнес можно приобрести от 10 млн руб.

в бизнес-центрах класса В+ и А, расположенных в центре Москвы. «Самые востребованные – от 30 до 60 кв. м. Но в качественном бизнес-центре пространство в 5 кв. м на первом этаже будет стоить дороже, чем офис в 30 кв.

м в этом же здании, поскольку ритейл априори дороже офисов», – добавляет Васильева.

Как правило, инвесторы покупают уже готовые помещения. Теоретически можно приобретать ГАБ на стадии строительства, но это сопровождается рисками – от недостроя до изменения рыночных тенденций за то время, пока объект строится.

Тем не менее такие отчаянные инвесторы есть, это профессионалы, желающие поймать сразу двух зайцев – доход от достроенного объекта и рентную доходность.

С этой стратегией действительно возможна более высокая доходность (15–17% годовых) по сравнению с 7–12%, на которую может рассчитывать консервативный инвестор, покупающий ГАБ.

Семчишин утверждает, что показатели доходности готового арендного бизнеса в проектах компании могут достигать 20%. Тараненко считает, что нужно ориентироваться на 8–9% годовых, если считать по чистому операционному доходу.

«Когда речь идет о цифрах более 12%, есть повод задуматься и детально изучить предлагаемое помещение. Часто случается, что цена завышена, отношения с текущим арендатором длятся менее года, но до поры до времени собственник имеет стабильный доход.

Нередко такие истории заканчиваются тем, что арендатор съезжает, а найти ему замену по высокой ставке не удается, и собственник начинает терять деньги», – предупреждает Тараненко. В оценке сроков окупаемости ГАБа эксперты сходятся – это 8–10 лет.

В этом смысле ГАБ более привлекателен по сравнению со сдачей квартиры в аренду, которая приносит до 5% годовых, а сроки окупаемости могут достигать 20 лет.

Рассуждая о преимуществах ГАБа, эксперты обычно сравнивают его с банковскими депозитами. При удачных вложениях регулярный денежный поток, который получает инвестор ГАБа, превышает их по доходности.

Правда, в конце года ставки по депозитам подросли, но сейчас все опять ждут снижения (в марте средняя максимальная ставка вкладов в 10 крупнейших банках составляла 7,53%).

Инвесторы, по наблюдениям экспертов, в банки не спешат, многих отпугивает еще и вероятный отзыв лицензии у кредитной организации.

В пользу ГАБа свидетельствует и индексация дохода, которую обещают продавцы.

И классический аргумент «за» – ценность самой недвижимости, которая никуда не может исчезнуть (а на случай пожара нужна страховка).

Наконец, можно использовать помещение в качестве предмета залога и привлекать дополнительное банковское финансирование, замечает Станислав Бибик, партнер Colliers International в России.

К минусам этого бизнеса можно отнести «внезапный» отъезд арендатора, и если договором не предусмотрены пункты, защищающие стороны от этого форс-мажора, то потери и простои более чем вероятны.

Кроме того, возможны такие неприятности, как несогласованные планировки, просчеты с функциональными особенностями помещения, которое можно использовать только под определенные виды бизнеса. «Помещение площадью 1000 кв.

м в определенной локации без возможности дробления на мелкие лоты можно, к примеру, наиболее эффективно использовать под продуктовый супермаркет. Инвестору придется принимать потенциальный риск того, что в случае потери текущего контракта выбор новых арендаторов будет сильно ограничен», – комментирует Татаринов.

И еще один существенный отрицательный фактор – «уровень доходности зависит от условий рынка, на которые инвестор повлиять не может», подчеркивает Орешкина. Если рынок пойдет вниз, про обещанную доходность придется забыть.

Впрочем, сейчас рынок коммерческих квадратных метров находится в хорошей фазе развития, эксперты уверенно говорят о востребованности ГАБа. Как сообщает Васильева, в Stone Hedge на готовый арендный бизнес спрос растет второй год подряд. По итогам 2018 г. 70% от общей выручки компании пришлось именно на готовый арендный бизнес, самый популярный товар стоит от 25 млн до 50 млн руб.

Татаринов ссылается на собственный опыт компании по реализации районных ТЦ и МФК. 85–90% покупателей – частные инвесторы, приобретающие помещения только для сдачи в аренду. Большинство из них – непрофессиональные участники рынка, занятые в других сферах, без опыта в управлении арендой, для них это непрофильный бизнес, диверсификация активов.

Читайте также:  ИП уехал из страны: надо ли менять адрес регистрации в ЕГРИП?

Семчишин выделяет еще две группы клиентов – инвесторы, которые ранее предпочитали вложения в жилую недвижимость, но поняли выгоду инвестиций в «коммерцию», и «профессионалы» – собственники среднего и крупного бизнеса, заинтересованные в пассивном доходе, они берут помещения большой площади.

Эксперты считают, что спрос ГАБа продолжит расти. Основных причин две. Первая – нехватка качественных помещений, особенно офисных. Как напоминает Васильева, с 2017 г. было введено рекордно низкое число новых офисных площадей (в 2018 г. – 125 000 кв. м, в 2017-м – 408 000 кв. м).

На восстановление рынка коммерческих площадей уйдет, по оценке Семчишина, 2–3 года. А пока вакантных площадей мало, соответственно, растут ставки и сокращаются сроки окупаемости. Вторая причина уже называлась выше: инвесторов не устраивают ставки по депозитам в банках.

По мнению Васильевой, готовый арендный бизнес выигрывает у банков и с точки зрения доходности, и с точки зрения надежности.

Арендный бизнес: тонкости, преимущества

Предприниматель в классическом понимании – это вечно занятой и серьезный человек.

Ведь чтобы бизнес «пошёл», его нужно продумать, запустить, раскачать, продвинуть… времени на семью, отдых и развлечения остается мало: вся жизнь проходит на работе.

Но (представьте себе!) чтобы быть успешным бизнесменом, не обязательно ночевать в кабинете и ежедневно ломать голову над разработкой новых стратегий. Есть отличная альтернатива с пассивным доходом.

Что такое арендный бизнес

Что такое арендный бизнес?

Арендный бизнес – новое слово в области предпринимательства, которое скоро будет звучать из каждого угла. Арендный бизнес и раньше существовал, но с каждым годом данный способ становится все более актуальным и в 2018 году не исключение.

Суть его в следующем: вы инвестируете деньги в коммерческую недвижимость, но не в пустующую, а с готовым сотрудничать солидным арендатором. В день покупки площадки заключается договор съема помещения, и с этой же даты на ваш счет начнут поступать деньги от арендатора.

Чтобы было понятнее, приведем пример. Весь первый этаж дома в одном из престижных районов Санкт-Петербурга арендует у собственника сетевой магазин.

В один прекрасный день владелец торговой площадки внезапно решил отойти от дел, но магазин-то съезжать не хочет: здесь и место рентабельное, и реклама проплачена, и клиентура наработана и т.д.

И вот если вы приобретете это торговое место, продлите договор аренды – это и будет называться арендным бизнесом.

Почему это работает?

Главное преимущество — в отлаженности процессов и взаимной ответственности сторон.

Как и простой квартиросъемщик, крупный арендатор будет заботиться о поддержании чистоты на вашей площадке, о сохранности объектов, о постепенном повышении ликвидности места в конце концов – от этого будет зависеть и рентабельность его бизнеса.

Вы в свою очередь гарантируете компании, что ее внезапно не выгонят на улицу. Помните: выгодный арендный бизнес должен быть выгодным для обеих сторон, только в этом случае получится достичь плодотворного сотрудничества и роста прибыли двух сторон.

Очевидные плюсы:

  • доход от инвестиции начнет поступать уже с первого месяца после покупки;
  • арендаторы при смене собственника площадки держатся только за ликвидные места. Это значит, что при покупке арендного бизнеса прибыль вы будете получать в любом случае: коммерческая недвижимость с удачным расположением будет в цене всегда;
  • чтобы получать доход, не обязательно открывать ИП или становиться юр.лицом. Сдавать недвижимость под магазины можно и от имени частного лица, тогда налоги за арендный бизнес будут значительно ниже. В такие тонкости арендного бизнеса посвящены не все, так что вы можете воспользоваться этим раньше других;
  • список преимуществ арендного бизнеса был бы неполным без упоминания простого житейского плюса. Если вам не нужно будет искать арендаторов, проверять их платежеспособность и надежность, следить за своевременностью внесения платежей и т.п. – избавление от ежедневной суеты.

Неочевидные минусы:

  • вы на какой-то определенный срок будете связаны обязательствами с существующим арендатором по договору – срок, стоимость и другие пункты;
  • управление арендным бизнесом – это скорее лотерея, чем продуманная стратегия. Ваш доход будет в той или иной мере зависеть от рентабельности и выручки, полученной арендатором. Поэтому если вы новичок в этом бизнесе – присмотритесь к площадкам с крупными сетевыми арендаторами (коммерческая недвижимость с супермаркетами, продуктовыми магазинами известных брендов). Они обеспечат 100% окупаемость и принесут прибыль.

Как и где можно приобрести такой бизнес?

Этап покупки такого дела так же прост, как и управление им. Достаточно связаться с надежным посредником, в трехстороннем порядке договориться обо всех нюансах, и выгодный арендный бизнес уже у вас в кармане.

Советуем перед заключением сделки проверить компанию. Идеально, если она будет недвижимость с полностью с прозрачной историей и полным комплектом всех документов, как, пример, наша компания — «Top-Ned». Узнать информацию о наших коммерческих объектах можете на сайте.

Что такое арендный бизнес: правила, плюсы и минусы арендного бизнеса

Арендный бизнес – что это такое? Это бизнес в сфере недвижимости, который хоть и не относится к числу самых доходных и быстро окупаемых, уступая по этим показателям, например, предприятиям быстрого питания или ломбардам, все же представляет собой довольно прибыльный вид деятельности. В настоящее время средняя годовая доходность арендного бизнеса в Москве составляет 11-15%, а срок окупаемости колеблется от 6 до 15 лет.

Плюсы арендного бизнеса

Арендный бизнес имеет три неоспоримых преимущества перед другими. Первое – стабильность. Какие бы кризисы не бушевали вокруг, спрос на коммерческую и жилую недвижимость будет всегда. Конечно, возможны его колебания, но, как показывает статистика изменений арендных ставок за последние 20 лет, периоды их падения в крупных городах всегда краткосрочные – максимум 2-3 года.

Второе преимущество арендного бизнеса – надежность. Покупка недвижимости – это вложение, которое в среднесрочной и долгосрочной перспективе не подвержено риску обесценивания.

И третье – это один из немногих видов предпринимательской деятельности, который позволяет получать пассивный доход. Это не значит, что вам совсем ничего не придется делать, но вы будете избавлены от ежедневной суеты, постоянного напряжения физических и эмоциональных сил.

Во что принято вкладываться?

Существует три вида арендного бизнеса – это сдача в аренду земли, жилья и коммерческих помещений. Первый вид у нас пока развит слабо и используется главным образом в сельском хозяйстве.

С середины 2000-х годов на протяжении 10 лет в Москве и в других крупных городах России наблюдался бум инвестиций в жилую недвижимость. Приобретя квартиру и сдавая ее, собственник возвращал свои вложения в среднем за 5 лет.

Сейчас ситуация изменилась, этот бизнес уже не столь доходный.

Причины тому — развитие ипотечного кредитования, многократное увеличение предложения на рынке, рассматриваемые в настоящий момент законодателями меры по ограничению или даже запрету посуточной аренды жилья.

На рынке коммерческой недвижимости в Москве заканчивается кризис, который привел к падению арендных ставок на 10-30% в разных сегментах в сравнении с 2013 годом. Тем не менее массового «сброса» объектов коммерческой недвижимости не произошло.

Уже по итогам 2017 года был отмечен небольшой рост арендных ставок, эксперты прогнозируют развитие этого тренда и в целом дальнейшую активизацию рынка.

В совокупности перечисленные выше факты говорят о том, что начался довольно благоприятный период для инвесторов.

Уровень доходности арендного бизнеса

Если рассматривать сегменты этого рынка со стратегической точки зрения, то по мнению таких авторитетных на рынке коммерческой недвижимости компаний, как Knight Frank и JLL, доходность вложений в офисы и торговые помещения составляет в среднем 9-10,5%, в складские чуть выше – 11-12,5%. Но в любом случае надо рассматривать конкретный объект.

Скорее всего нет смысла вкладываться в офисное помещение в крупном бизнес-центре, в котором есть не только продажа, но и аренда от собственника или застройщика. В этом случае большинство потенциальных арендаторов предпочтут снимать помещение непосредственно от застройщика.

Но иногда случается так, что новый бизнес-центр привлекателен для арендатора со всех сторон: тут и отличная транспортная доступность, и шикарная отделка, и все самые современные инженерные системы, и богатейшая инфраструктура, но есть одна маленькая проблемка… здесь нет аренды.

Застройщик просто-напросто предпочитает не связываться с арендой и все помещения продает. У того, кто хочет открыть свой офис именно в этом месте, только два пути: или самому купить помещение, вложив сразу приличную сумму денег, или найти рантье, купившего подходящее помещение, и арендовать уже у него.

На таких «особо сладких» объектах доходность вложений в арендный бизнес может достигать 12, а в некоторых случаях и 14%.

Примером может служить Деловой центр Jazz от компании Sminex.

Здесь есть все: это и идеальное расположение на первой линии Третьего транспортного кольца, и близость к метро, до которого всего 200 метров, и шикарная отделка с применением глазурованной терракоты, натуральной керамики, травертина, латуни и дерева. Одним словом, все, что нужно для солидного представительского офиса… все, кроме аренды. Вложение в такой объект с высокой долей вероятности оправдает ваши надежды.

Деньги на чужом успехе: как заработать на готовом арендном бизнесе и что это такое

Готовым арендным бизнесом (ГАБ) называют недвижимость с действующим арендным договором. Доход от него принято называть пассивным, поскольку при идеальном раскладе собственник помещения рассчитывает, что никак не будет вовлечен в управление объектом.

Но сейчас, рассказывают собеседники Forbes, рынок ГАБ больше нельзя называть гаванью стабильности, а доход собственников — пассивным. Что растревожило рынок, сколько на нем можно заработать и кто является самым желанным арендатором — разбирался Forbes.

Читайте также:  Коды ОКВЭД для сдачи в аренду помещений

Telegram-канал Forbes.Russia Канал о бизнесе, финансах, экономике и стиле жизни Подписаться

Ликвид в дефиците

Количество инвесторов в ГАБ за последний год увеличилось, а качественных ликвидных объектов стало меньше, поэтому периодически возникает мнение, что на рынке есть дефицит. В реальности же трудно найти доходный и ликвидный объект, а вот самих ГАБов в целом меньше не становится, уточняют собеседники Forbes.

Ажиотаж на рынке создали инвесторы, которые разочаровались в жилье и пришли на рынок коммерческой недвижимости. «Покупают ГАБы инвесторы, поскольку доходность коммерческой недвижимости выше, чем у жилья, особенно в объектах с устоявшимся арендным потоком», — отмечает исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.

«Покупатели ГАБов — это рантье, многие из которых владеют более чем одним объектом, — добавляет управляющий партнер компании Primetr Сергей Дятлов.

— Их становится с каждым годом все больше, они разочаровываются в жилищном рынке и приходят на рынок коммерции».

Это консервативный способ сохранения капитала: деньги возвращаются в течение 8–10 лет, это рублевый актив, который приносит около 10% годовых — больше, чем вклад, уточняет управляющий партнер Key Сapital Сергей Камлюк.

Но доходных ГАБов на всех инвесторов не хватает. «Найти проект в хорошем месте с окупаемостью до 10 лет очень сложно, — говорит директор агентства коммерческой недвижимости Filipov Capital Артем Филипов. — Кроме того, дефицит качественных ГАБов в Москве связан с ростом спроса на такие объекты — все самое вкусное уже разобрали».

«Дефицит хороших ГАБов объясняется тем, что многие собственники ушли с рынка, не хотят продавать свои объекты с действующими арендаторами, так как не знают, куда переложиться, — полагает специалист отдела торговой недвижимости агентства Praedium Елена Серенко. — Выходить в кеш сегодня менее интересно, поэтому предпочитают год-другой подождать. Поэтому образовался дефицит: покупателей много, а выбора мало».

«Есть ряд ГАБов, которые много лет не продаются собственниками, — добавляет руководитель направления street retail компании «Магазин Магазинов» Марина Маркова. — В некоторых объектах работает бизнес самого собственника, или же владелец просто не настроен продавать свой объект».

Неведомый рынок

Оценить объем рынка ГАБов трудно, сетуют опрошенные эксперты. «Объем предложения на рынке стрит-ретейла в границах старой Москвы находится на уровне 2600 штук, из них 30,6% относятся к ГАБ, — подсчитал коммерческий директор и партнер Est-a-Tet Владимир Моребис.

— При этом за квартал доля таких помещений выросла на 3,1%, а за год, наоборот, снизилась на 12,4%». По его данным, во II квартале 2023 года в экспозиции были представлены помещения площадью от 8,8 до 3500 кв. м, бюджет помещений с готовым арендным бизнесом варьируется от 4,2 млн до 1,1 млрд рублей.

Цена за квадратный метр находится в диапазоне от 39 000 рублей до 6,5 млн рублей.

«В штуках посчитать количество ГАБов сложно, — говорит Камлюк из  Key Capital. — Обычно за основу берут площадь объектов. На мой взгляд, объем составляет примерно 1–1,5 млн кв. м, нужно помнить, что не весь стрит-ретейл — это ГАБ».

«Спрос на ГАБы обычно формируется со стороны частных инвесторов с капиталом максимум до миллиарда рублей, — говорит генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко.

— На рынке ГАБов существует также значительный спрос со стороны людей, чьи деньги имеют сомнительное происхождение.

Это могут быть те, кто заработал свой капитал незаконным путем, не оплатил налоги, или, например, чиновники с неясным источником доходов».

Желанные сетевики

Что же такое ликвидный ГАБ? Большинство собеседников Forbes сходятся во мнении, что это объект стрит-ретейла в локации с хорошей проходимостью, арендатором которого выступает крупный сетевой ретейлер.

«Самые популярные и востребованные арендаторы — это супермаркеты, аптеки, алкомаркеты, пункты выдачи и другие организации, имеющие от 50 филиалов, — перечисляет Никита Корниенко.

— Такие арендаторы считаются надежными, так как имеют стабильный спрос на товары и услуги, что делает их привлекательными для покупателей и инвесторов. Особенно популярны сетевые продуктовые ретейлеры, которые имеют массовую клиентуру и стабильный спрос».

С этим тезисом согласились все опрошенные Forbes эксперты, но одновременно уточнили, что надежность сетевых арендаторов заключается в их финансовой успешности, но никак не в комфорте арендодателя, поскольку крупные сетевики заключают жесткие и не очень выгодные для арендодателя договоры.

«Всегда ценились сетевые арендаторы с долгосрочным договором и ежегодной односторонней индексацией арендной платы со стороны арендодателя, — говорит Дятлов из Primetr. — Но сейчас таких почти нет: либо индексация по соглашению сторон, либо не каждый год, и часто процент индексации невысокий».

«Например, «Красное & Белое» — популярная сеть для ГАБов, так как садится практически в любое место, подходящее им по параметрам, — рассказывает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU Полина Фиофилова.

— Для них не очень важна локация, место в объекте, они берут первый этаж, цоколь». При этом у сети есть минусы, добавляет эксперт, — она заключает длинные, в среднем до 15 лет, договоры, в которые нельзя внести изменения.

Есть и обманчивый пункт о том, что ставка индексируется по согласованию сторон, но увеличить ее для собственника помещения практически невозможно.

«Все стремятся заключать долгосрочные договоры, но следует учитывать, что большинство договоров аренды вполне можно расторгнуть, — подчеркивает Корниенко из SimpleEstate.

— Некоторые арендаторы, например сеть магазинов «Пятерочка», могут заключить договор на 15 лет с возможностью расторжения после уведомления за один месяц.

Таким образом, если у них все идет хорошо, они будут пользоваться арендованными помещениями в течение 15 лет, и вы не сможете изменить условия соглашения; если у них все идет плохо, они могут просто уведомить вас, что через месяц съезжают».

«Общепит может быть подходящим арендатором для ГАБов, особенно если это сетевые заведения, такие как KFC, Burger King, «Вкусно — и точка» и другие, — рассуждает Корниенко.

— Они хорошо воспринимаются покупателями, а несетевые кафе и рестораны могут быть менее надежными и не пользоваться такой популярностью».

А вот салоны красоты нельзя назвать хорошими арендаторами для ГАБов, так как они не инвестируют в помещения, добавляет Филипов из Filipov Capital: «В этом плане интересны сетевые барбершопы, у которых есть имя, есть бренд, есть более 10–15 точек».

Но и сетевики бывают нестабильны, горестно резюмируют собеседники Forbes. «Tele2 — надежный арендатор? Недавно заявили, что намерены к августу сократить на 15% количество магазинов! — сетует Дятлов. — А Сбербанк — надежный арендатор? Закрыл только в сентябре 2022 года рекордное количество офисов — более 500».

Трудные арендаторы

Кроме крупных продуктовых ретейлеров существует огромный пласт потенциальных арендаторов, которые активны на рынке, заинтересованы в помещениях, но создатели и покупатели ГАБов их недолюбливают из-за все той же нестабильности. К примеру, пункты выдачи заказов (ПВЗ) крупных интернет-магазинов и маркетплейсов после пандемии были очень активными и желанными арендаторами, но к 2023 году инвесторы стали смотреть на них уже скептически. Хотя спрос еще есть.

«Интерес к ПВЗ объясняется тем, что инвесторов в помещения площадью 50–100 кв. м намного больше, чем инвесторов в более крупные форматы, — объясняет генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин.

— И тут совпали хайп по развитию e-commerce и возможность инвестировать относительно небольшие деньги и получать доход.

[Сейчас] рынок успокоился, взрывной рост закончился, ПВЗ никогда не платили много и не будут».

«В целом данный формат очень успешен, хотя был период, когда на фоне взлета этого бизнеса в него пошло большое количество ничего не понимающих в нем людей, — сетует Татаринов из Glincom. — Зачастую они открывали ПВЗ в совершенно неудачных для такого формата местах, и такие точки закрывались и открывались буквально каждый день».

«История конфликта Wildberries с владельцами ПВЗ показывает, что этот бизнес очень зависит от поведения головных компаний, и если та начинает вести себя не совсем адекватно, франчайзи вынуждены закрывать свои ПВЗ, — рассуждает генеральный директор DNA Realty Антон Белых.

— Кроме того, Ozon сейчас запустил масштабную программу открытия ПВЗ с дотациями для новых партнеров по многим локациям, вследствие чего новые точки открываются друг у друга на голове, и когда период дотаций (через полгода) закончится, есть вероятность закрытия части не самых удачных пунктов».

Наименее желанными для создателей и инвесторов в ГАБы собеседники Forbes назвали несетевых арендаторов, представителей малого бизнеса.

«С несетевыми арендаторами ситуация может быть более рискованной: индивидуальные предприниматели сталкиваются с проблемами, которые затрудняют своевременную оплату аренды и общее ведение бизнеса», — объясняет Корниенко из SimpleEstate.

«Любой несетевой оператор — это риск, поэтому уровень ставок всегда выше с такими операторами», — подчеркивает Томилин из «Этерны».

Читайте также:  Как вернуть арендованное помещение

Альтернативные ГАБы

Рынок ГАБов не ограничивается только торговыми помещениями, за последний год на нем все чаще появляются офисные объекты, а изредка даже блоки light industrial (качественные производственные помещения), но и к тем, и к другим у профессиональных инвесторов есть недоверие: офисы кажутся нестабильными, light industrial — неизведанной нишей.

Об интересе инвесторов к небольшим строящимся офисам Forbes писал весной, и эта тенденция все еще присутствует на рынке. «Инвесторы сегодня все чаще обращают внимание на строящиеся качественные офисы небольших площадей, до 150 кв.

м, — говорит директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. — За время строительства рост цены квадратного метра в бизнес-центрах класса А достигает 40%.

При этом, если мы говорим о небольших офисных блоках, на рынке аренды представлено менее 1% такого предложения, а в условиях дефицита и роста спроса небольшие офисы быстро уходят с рынка».

«Сейчас офисные арендаторы пользуются спросом, но нельзя говорить о стабильности, — сетует директор департамента офисной недвижимости Praedium Нелля Имаметдинова. —  Нет гарантий, что арендатор офиса площадью 100–200 кв.

м продержится на одном месте 10 лет. Инвесторам важно, чтобы помещение, которое они приобретают на рынке, имело поток арендаторов. Долгосрочные договоры предпочтительны, но для небольших офисов это не всегда возможно».

«Но я бы не назвал это надежным бизнесом, — сомневается Камлюк из Key Capital. — Потому что, как правило, бизнес — это живой организм. Например, сегодня в офисе сидит пять человек, а через два года компания стала более развитой — уже 50 человек, и им надо искать новый офис, а арендодатель лишается арендатора».

Спрос на ГАБы формата light industrial есть, полагают собеседники Forbes. «На долю инвестиционного спроса в сегменте light industrial приходится примерно 10% всех запросов, — подсчитал директор компании Parametr (структура застройщика ПИК) Александр Манунин.

— Окупаемость инвестиций при покупке на стадии строительства составляет 7–10 лет, доходность при этом достигает 14–20% годовых в зависимости от этапа строительной готовности, на котором приобретается актив, соотношения собственных и заемных средств при покупке, срока владения активом».

В проектах девелоперской компании «Первый базис», говорит ее коммерческий директор Роман Фотиев, на инвесторов приходится 70% спроса.

Он объясняет это тем, что компаниям продают помещения в будущем здании на стадии проектирования — это интересно для инвесторов, а компании, которые уже будут пользоваться площадями, предпочитают покупать их ближе к готовности.

Фотиев говорит, что доходность инвесторов в таких проектах может составлять до 30%, окупаемость готового помещения — порядка 11 лет.

«Light industrial привлекательны тем, что стоимость лота сопоставима со стоимостью квартиры, а доходность в несколько раз выше, — рассуждает генеральный директор, партнер Skladman USG Александр Хомич. — Доля таких покупок инвесторами, по нашим данным, составляет около 25%.

Девелоперы сейчас зачастую идут в проекты, финансируя их строительство деньгами покупателей. Сейчас инвесторы — физлица со свободным капиталом от 20 млн рублей — покупают блоки и сами делают из них ГАБы.

Доходность колеблется в районе 10–12%, окупаемость для покупателя такого складского блока составляет 8–10 лет».

Самый выгодный арендный бизнес

Арендный бизнес всегда будет приносить стабильный доход собственнику и считаться оптимальным вложением для инвестиций. Деятельность в сфере коммерческой недвижимости прибыльна и на первый взгляд достаточно проста.

Однако, в связи с сегодняшней экономической ситуацией и под влиянием пандемии, в том числе, арендный бизнес переживает трансформацию, и актуальным становится вопрос: какой же арендный бизнес самый выгодный?

Факторы успешного ведения арендного бизнеса

????Пассивный доход или активная работа

Арендный бизнес допускает формирование некого капитала и получение пассивного дохода, но в таком случае крупной прибыли он не принесёт. Плюс в том, что такой арендный бизнес не займёт много времени как источник пассивного дохода. Для этого достаточно просто сдать объект и тратить на него всего 1–2 часа в месяц.

Если же Вы запускаете арендный бизнес в качестве основного источника дохода, то в него надо вкладывать намного больше времени и средств, чем просто инвестору, который получает дивиденды. Здесь необходимо вникать во все процессы, связанные с продвижением и обслуживанием объекта недвижимости.

????Трудности собственников при развитии арендного бизнеса

Главная трудность — часто низкий доход от инвестиций. Трудности также появляются при поиске арендосъемщиков.

Если Вы решили сдавать жилую недвижимость, то сложности возникают при поиске арендатора на длительный срок.

Если хотите сдавать коммерческую недвижимость, лучше всего искать якорных арендаторов, которые снимут Ваше помещение на гарантировано длительное время (например «Магнит» или «Сбербанк»).

????Какие помещения будут востребованы в 2022 году в арендном бизнесе

Итак, какие площади сегодня актуальны для арендаторов — ТРЦ, бизнес-цетры, стрит-ритейл?

Основная задача собственника — подобрать локацию с высокой проходимостью. Такие места обычно находятся на центральных («красных линиях») улицах и чаще всего успешно заняты. Такие помещения стоят невероятно дорого и продаются крайне редко. Но периодически мониторить рынок не будет лишним — случается всякое.

Хорошая проходимость бывает также у метро и остановок общественного транспорта. Покупая помещение стрит-ритейла под ресторан или кафе, важно позаботиться о красивых видах.  Для офисов бизнес-центра преимущественно расположение арендной недвижимости в деловой (как правило, центральной) части города.

Главное —   подобрать правильную для конкретной сферы бизнеса локацию.

????Управление арендным бизнесом

Необходимо ли собственнику сотрудничать с управляющей компанией?

????Арендный бизнес: ситуация на рынке

Еще 5 лет назад рынок полностью подстраивался под арендодателей, однако в настоящее время мы наблюдаем противоположную ситуацию: рынок во многом подстраивается под арендаторов. Ранее в сфере арендного бизнеса было гораздо меньше предложений, а спрос был весьма высоким.

За прошедшие пять лет тенденции кардинально изменились. Сегодня рынок всё больше приспосабливается под арендаторов. Клиентоориентированная политика прослеживается буквально во всём. Что касается стоимости, то в долларовом эквиваленте рынок значительно упал, в рублёвом — это ощущается не сильно.

Также отметим едва уловимое, но всё же уменьшение арендной ставки.

????Преимущества арендного бизнеса перед инвестированием в акции и валюту

Инвестируя в арендный бизнес, Вы приобретаете «рычаг для управления»: какому арендатору сдать, на сколько, какую площадь. Например, покупая квартиру на первом этаже, Вы делаете там ремонт, вытяжку, отдельный вход с улицы и смело увеличиваете доход от сдачи уже нежилого помещения.

Если вкладывать в акции или валюту, то этому нужно посвящать всё своё время и представлять себе риски. Это совершенно другая сфера инвестиций.

В инвестировании в коммерческую недвижимость всегда есть способы влияния на Вашу собственность, на арендаторов и в итоге — на прибыль. В арендном бизнесе возможны переговоры. С валютой и акциями мы не сможем договориться и повлиять на ход событий.

????Риски при покупке готового арендного бизнеса

Первое, на что нужно обратить внимание — сроки и условия сдачи помещения в аренду. Важно детально изучить договор, привлечь для этого грамотного юриста, ведь может оказаться, что арендатор съезжает через несколько месяцев или аренда оплачена полностью, но бизнес продается.

Юрист должен тщательно проверить все договоры. Нередко случается, что согласно им, Вы как будущий арендодатель не будете, например,  иметь права увеличить арендную ставку в ближайшие 15 лет.

Необходимо обратить внимание имеются ли у арендатора все разрешения и допуски, соответствующие нормам, чтобы потом на Ваше имя не приходили штрафы за нарушения.

Проверяйте как давно и какой в помещении сделан ремонт. Может оказаться, что этот бизнес сейчас хорошо сдается, но вскоре Вам как собственнику придётся вкладываться в капитальный ремонт и нести крупные незапланированные расходы. А пока Вы делаете ремонт, прибыли, как известно, не будет.

  • Также необходимо заранее рассчитать доходность такого бизнеса.
  • Подробнее обо всех «подводных камнях» ГАБ читайте в нашей статье «Плюсы и минусы арендного бизнеса».
  • ????Параметры востребованных помещений

Всё зависит от целевого назначения объекта коммерческой недвижимости. Когда коммерческая недвижимость — это нежилое помещение, предназначенное для сдачи под бистро или магазин, то самый важный параметр — высокая проходимость.

Если Вы приобрели помещение под склад,  приоритетный параметр — бесперебойная логистика. Для бизнес-центра важна близость общественного транспорта и дорожных развязок.

А если Вы намерены сдавать свою недвижимость под ресторанный бизнес, обратите внимание на статус людей, проживающих и работающих поблизости, и эстетически приятный вид.

Выгодные направления арендного бизнеса

Антикафе удобная локация (достопримечательности и культурные объекты города рядом – большой плюс) и дружеская атмосфера — и посетители не заставят себя долго ждать
Бизнес-центры уделите внимание «разметке» площадей (20% под элитные офисы с высокой арендной платой; 50% — средние офисы с оптимальным соотношением «цена-качество»; 30% — для начинающих предпринимателей).
Таунхаусы чтобы гарантированно продать или сдать квартиры в аренду, старайтесь выбирать для строительства районы, близкие к городу с уже функционирующей инфраструктурой (эти факторы повышают стоимость жилплощади).
Перевод квартиры в нежилое помещение если Ваша квартира расположена на первом этаже, окна выходят на фасад здания, в центре города, возле транспортной развязки или в любом другом месте с большим потоком людей – ее перевод в офисное помещение или стрит-ритейл существенно увеличит Ваш доход.
Бизнес недвижимость заработок на торговых центрах, офисах, складах: среди коммерческой недвижимости самой выгодной являются торговые центры с большим числом площадей для мелких арендаторов. Также всегда находят своих арендаторов офисные центры и склады.
Покупка на стадии строительства и последующая продажа недвижимости важно выбрать надежного застройщика, который доведет стройку до конца. Перед покупкой необходимо анализировать рынок строящейся недвижимости.
Субаренда коммерческой недвижимости главное —  снять недвижимость дешевле, а сдавать дороже.  Вы должны отслеживать рынок: где бизнес- недвижимость вырастет в цене (например, застройщик скоро сдаст ЖК, и людям потребуются магазины). Далее следует заранее взять в аренду помещение на длительный срок. Также возможно арендовать крупную торговую площадь, которую затем нужно будет сдавать множеству мелких арендаторов. Можно брать плохо обустроенное помещение, повышая расценки после ремонта.

Ваш комментарий будет первым

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.